Acórdão nº 710/11.7TCFUN.L2-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 21 de Abril de 2016

Magistrado ResponsávelANT
Data da Resolução21 de Abril de 2016
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:

Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.

I-Relatório: Vem nos presentes autos S... SA pedir que se declare que os contratos de arrendamento referentes às lojas 3 e 4, do prédio situado na Avenida do ... nº ..., Funchal, celebrados com M... Lda, cessam nos dias 31/12/2012 e 31/07/2013 respectivamente.

Pede ainda que seja a Ré condenada a reconhecer tais cessações.

Contestou a Ré alegando que a partir de 23/12/1997 passou a haver um único contrato de arrendamento, a que correspondeu um aumento de renda. Além disso, na sequência do contrato de urbanização celebrado entre a Autora e a Câmara Municipal do Funchal, a Ré exerceu o direito a manter o contrato de arrendamento suspenso até final das obras.

A Ré deduziu ainda pedido reconvencional contra a Autora e todos os seus Administradores, pedindo a sua condenação a pagarem-lhe indemnização por danos resultantes de tal suspensão do contrato, a liquidar mediante perícias.

A Autora respondeu impugnando a matéria da reconvenção.

Na audiência prévia de 19/11/2014 foi proferida decisão indeferindo o pedido reconvencional.

Em 18/02/2015 foi proferida decisão, em sede de despacho saneador, julgando a acção improcedente e absolvendo a Ré dos pedidos.

Foram dados como assentes os seguintes factos: A)Em 23 de Dezembro de 1997, a Autora celebrou com M..., contrato de arrendamento, incidente sobre a loja nº 3 do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1109.

B)O contrato referido em A) foi celebrado para promoção e venda de artigos regionais e pelo período de um ano, renovável, com início a 01 de Janeiro de 1998.

C)Em 01 de Julho de 1972, a Autora celebrou com J... contrato de cessão temporária, mediante o qual aquela se obrigava a ceder a este a exploração do estabelecimento comercial de antiguidades, instalado na loja nº 4, do prédio térreo situado dentro do parque do seu hotel denominado Hotel Savoy, à margem da Avenida do Infante; D)O contrato referido em C) foi celebrado pelo prazo de um ano, com início a 01/08 do ano corrente; E)Em 19 de Janeiro de 2001 foi celebrado escritura pública, denominada de "Trespasse", em que o representante da "C... S.A." declarou trespassar a M..., o estabelecimento comercial de loja de venda ao público de móveis e artigos de decoração que, por via de arrendamento, se encontra instalado na loja com o nº 4 da Galeria Comercial do Hotel Savoy, do prédio urbano sito na Avenida do Infante, Rua Imperatriz e Rua Carvalho Araújo, inscrito na matriz sob o artigo 1109; F)Do acordo referido em C) consta que a senhoria no arrendamento é a aqui Autora; G)A Ré comunicou à Autora ter substituído M..., na qualidade de arrendatária nos acordos referidos em A) e C), o que a Ré aceitou; H)A Autora celebrou com o Município do Funchal um contrato de urbanização, cujo objecto é a reconstrução do empreendimento turístico "Savoy”, a instalar no prédio referido em A) e C); I)Na sequência do referido em H), os contratos referidos em A) e C) mostram-se suspensos desde 26 de Março de 2010, tendo a Ré optado pela suspensão e recebimento de indemnização pelas despesas e danos; J)O contrato referido em H) ainda não terminou.

Inconformada, recorre a Autora, concluindo que: -Face ao alegado nos autos e aos documentos juntos, não deveria ter sido dado como assente e provado que: "I.Na sequência do referido em G), os contratos referidos em A. e C.

mostram-se suspensos desde 26 de Março de 2010, tendo a Ré optado pela suspensão e recebimento de indemnização pelas despesas e danos." e que "J.

O contrato referido em G) ainda não terminou." -A suspensão e a cessação dos contratos são o tema fulcral da presente acção, como tal, tais alíneas integram matéria de direito que deve ser considerada como não escrita.

- Os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa são os documentos juntos ao processo pela A. e pela R., a saber: i)Carta enviada pela A à R., datada de 7 de Setembro de 2011, pela qual foi comunicada a oposição à renovação do contrato referente à loja 3, e que constitui o documento nº 4, junto pela A. na sua PI, e que consta de folhas 27 a 29 dos presentes autos.

ii)Carta enviada pela A. à R., datada de 7 de Setembro de 2011, pela qual foi comunicada a oposição à renovação do contrato referente à loja 4, e que constitui o documento nº 5, junto pela A no requerimento de junção de documentos à sua PI, e que consta de folhas 37 a 38 dos presentes autos.

iii)Notificação Judicial Avulsa, requerida pela A para notificação da R., relativa à oposição à renovação dos contratos referentes às lojas 3 e 4, e que constitui o documento nº 6, junto pela A no requerimento de junção de documentos à sua PI, e que consta de folhas 39 a 58 dos presentes autos.

-A decisão que deveria ter sido proferida era uma que desse total provimento ao peticionado pela A/Recorrente.

-A matéria de facto relevante para a decisão é a que consta no ponto 2 das alegações supra.

-O Tribunal a quo confundiu a figura da denúncia, com a figura da oposição à renovação (conceitos utilizados pelo NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27/02, e que se mantiveram com as sucessivas alterações a esta Lei).

-Pelo disposto no artigo 1079.° do NRAU, o arrendamento urbano cessa pelas seguintes formas: Por acordo das partes (é a revogação do artigo 1082.° do CC).

Por resolução (artigos 1083.° e seguintes do CC - com base em incumprimento pela outra parte) Por caducidade (artigo 1051.° do CC - por exemplo, por morte do arrendatário).

Por denúncia (artigo 1101.° do CC) - declaração unilateral de uma das partes para pôr fim ao contrato, por razões diferentes do incumprimento pela outra parte e com base num fundamento que por lei lhe dê esse direito.

Por outras causas previstas na lei - entre estas causas está a oposição à renovação, prevista no artigo 1096.°, nº 3 e 1097.° do CC - declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a continuação do contrato.

-A A./Recorrente não procedeu à denúncia prevista no nº 4 acima, pelo contrário, quer fazer cessar os contratos de arrendamento dos autos, nos termos indicados no nº 5 supra - por uma causa especial da lei, qual é a da oposição à renovação.

-Na terminologia adoptada pelo NRAU, a denúncia é vinculada, ou seja, só é possível nos casos em que a lei expressamente preveja, e destina-se a ter efeitos imediatos e a oposição à renovação é livre, mas destina-se a ser efectuada para o fim do prazo do contrato, ou seja, para ter efeitos no futuro.

-A oposição à renovação foi comunicada à R/Recorrida atempadamente, quer por carta quer por notificação judicial avulsa, com uma antecedência superior a um ano do termo da renovação, de acordo com as disposições combinadas dos artigos 1067.°, nº 1, 1079.°, 1110.°, nº 1, 1096.°, nº 3 e 1097°, todos do CC e dos artigos 26.° a 28.° da Lei 6/2006.

-A A./Recorrente, à data das comunicações que efectuou, pretendia opor-se à renovação e não denunciar o contrato de acordo com o previsto no regime do D.L. 157/2006, motivo pelo qual o Tribunal a quo não interpretou nem aplicou correctamente a lei ao presente caso.

-A R. /Recorrida, no desenrolar do regime do D.L. 157/2006, declarou que optava pela suspensão do contrato, ao abrigo do direito que lhe era conferido pela lei em vigor ao tempo dessa comunicação - cf. documento nº 9 junto com a contestação, que consta de folhas 276...

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